住宅購入時のお金に関する基礎知識

早めに行うのが効果的

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

一部繰り上げ返済には返済の期間を短縮する期間短縮型と、返済期間は同じでも月々の返済額を少なくする返済額軽減型とがあります。
子供が成長し、教育費用などが一時的にかさむような場合には返済額軽減型を選び、また老後の生活を早く充実したものにしたい場合などには期間短縮型を選ぶと良いでしょう。
住宅ローンの繰り上げ返済は、できることであればなるべく早くに行う方が効果的であると言われます。
これは住宅ローンの返済は、返済の当初はそのほとんどが利息によって占められています。
そのため引越ししてローンの返済を始めて間もない頃に繰り上げ返済を行うと、返済分はすべて元金に充当されるため利息の総支払額を効果的に減らすことが可能となるわけです。
住宅を購入して引越しした当初にはなにかと出費が重なるものですが、少しずつでも貯金を増やしてこまめに繰り上げ返済を行うと後々の返済がはるかに楽になります。

繰り上げ返済で利息を削減

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

繰り上げ返済とは住宅ローンの返済中に元金の一定額を返済することで支払うべき利息を削減する方法です。
繰り上げ返済は上手に利用すると住宅ローンの利息を大幅に減らすことが可能なため非常に良く利用されています。
繰り上げ返済は元金の全てを返済する一括繰り上げ返済と、元金の一部を返済する一部繰り上げ返済とがありますが、通常行われるのは一部繰り上げ返済の方だと思って良いでしょう。
一括繰り上げ返済は主に借り換えを実行する場合に行われています。
住宅を購入して引越しも一段落し、ある程度生活に余裕が出て来ると預金も増えてきますが、現在のような金利の低い時代には預金しておいても利子はごくわずかしか期待できません。
このような時には繰り上げ返済をして利息を大幅に削減する方が、節約効果が大きい場合があります。

認定長期優良住宅

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

また一方の認定長期優良住宅の場合の住宅ローン控除ですが、まず認定長期優良住宅とは耐久性、耐震性、省エネ性能に優れていることの認定を受けた住宅となります。
住宅ローン控除を受ける際の条件は、●新築に限ること。
●床面積が一戸建ては75平方メートル以上、共同住宅は55平方メートル以上で1つの階の床面積が40平方メートル以上であること。
●銀行などの金融機関などから返済期間10年以上の借入をしていること。
●生計を一にする親族などからの取得の場合を除く。
●住宅を取得してから6ヶ月以内に引越しを行い、引き続き居住していること。
●控除を受ける年の合計所得額が3000万円以下であること。
●マイホーム譲渡の特例を受けていないこと。
などとなります。

住宅ローン控除を受けるための条件

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

住宅ローンを利用するにあたっては住宅ローン控除が受けられるのと受けられないのとでは大きな差額が生じてきます。
住宅ローンを利用して住宅を購入し、引越しすることを予定している場合には、まず自分の計画が住宅ローン控除に当てはまるかどうかを検討してみましょう。
住宅ローン控除については2009年の税制改正でも取り上げられ、一般住宅の場合と認定長期優良住宅とでは控除の内容に違いが設けられました。
ここではまず一般住宅の場合を見てみましょう。
住宅ローン控除を受けるための条件としては、
●床面積が50平方メートル以上であること。
また床面積のうち2分の1以上が自己の居住用であること。
●銀行などの金融機関などから返済期間10年以上の借入をしていること。
●住宅を取得してから6ヶ月以内に引越しを行い、引き続き居住していること。
●控除を受ける年の合計所得額が3000万円以下であること。
●前後2年の間に居住用の譲渡の特例を受けていないこと。
などとなります。

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安全策をとることが一番！

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

せっかく手に入れた住宅を売り払って引越しするなどと言うことは、精神的にも社会的にも大きなダメージとなってしまいます。
ボーナス併用払いが最悪の方向に作用した場合にはこうしたことも起こりうるのです。
そのためできることならまずはボーナス併用払い無しで住宅ローンを組むことをおすすめします。
そして引越しした後に、生活が安定し、思った以上に貯金ができるようであればその時に繰り上げ返済などを行う方が安全な方法と言えるでしょう。
住宅ローンが他のローンと異なる点は20～35年と言った非常に長い期間に渡ってローンを返済し続けなければならないことです。
長い人生には子供の教育費など思った以上の出費が重なることもあるものです。
そのような経済的な変化があっても吸収していけるだけの安全策を取っておくと言うのが重要なことなのです。

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ボーナス併用払いの落とし穴

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

住宅ローンを申し込む際にはボーナス併用払いを選択するかどうかは非常に迷うところだと思います。
ボーナス併用払いを利用した場合には確実に月々の負担は軽くなりますから、精神的にもゆとりが生まれます。
しかしボーナス併用払いには落とし穴も有ります。
最近の長引く不況を目の当たりにしていればすぐに分かることですが、ボーナスと言うものはあくまでも企業の業績が伸びている場合に期待できる収入であって、将来的に何十年後も必ず支払われると言うものでは有りません。
ボーナス併用払いの割合を多く設定している場合などは、1回ボーナスが支給されなくなるだけでも貯金を取り崩して住宅ローンを支払わなければならなくなり、こういった状態が続くと生活費のやりくりだけではどうにもならず、最悪ローンの支払が滞り物件を売却して引越しすることを余儀なくされてしまいます。

住宅ローンの属性

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

●年齢
金融機関によっても異なりますが、通常は20才以上80才未満と言うところが多いようです。
また完済時における年齢も定められており、これもやはり80才と言うのが多くなっています。
●勤務先・勤続年数
まず勤務先の業種や規模を見ます。
その業種が安定したものであるかどうかが一番重要です。
また雇用形態が給与制であれば問題有りませんが、歩合制などの場合には不利になります。
勤続年数に関しては3年以上と言うのが通常の規定です。
同業種内での転職の場合は多少審査が甘くなりますが、ひんぱんに転職、引越しなどを繰り返している人には高いハードルとなります。
●年収
一般的にはこの年収が高いほど審査が通りやすいと思っている人が多いようですが基本的に最低ラインをクリアしていれば問題有りません。
これもローンによって異なりますが200万円以上の年収は必要となります。
●資産状態
頭金が少ない場合などは審査に通りにくくなります。
●他のローンの状態
自動車ローンや教育ローン、クレジットカードによる借入などはかなり重要な審査項目です。
多くの借入がある場合には先にそれらを返済した方が良いでしょう。
●社会保険への加入
退職後も返済が続くように国民年金や厚生年金に加入している必要が有ります。
●健康状態
住宅ローンでは団体信用生命保険への加入が求められます。
そのため健康状態に問題が有る場合には審査は難しくなります。
この他過去にローンの延滞などの事故歴が有る場合は当分は住宅ローンの審査を通過することはあきらめた方が良いでしょう。
住宅を購入し、引越しして安定した暮らしを始めるにはまず住宅ローンの審査をパスしなければ話は始まりません。
ローンの事故歴などが有る場合は特に引越しを焦らず、悪い履歴が消滅するまで待つ方が良いでしょう。

住宅ローンにおける審査

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

クレジットカードを取得する際に審査が有るように、住宅ローンを借り入れる場合にも審査が有ります。
住宅ローンの借入額は高額となりますから審査はクレジットカードよりも厳しくなります。
住宅ローンの審査には多くの項目が有りますが、大きく分けると申込者の属性と対象となる不動産の価値とに分かれます。
どれだけ収入が多くあっても、不動産に担保価値がない場合には審査は通りません。
次項で住宅ローンの属性に関して詳しく見てみましょう。

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総支払額を計算してみると

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

仮に今、住宅購入に3000万円の費用がかかるとして返済期間を30年、金利3.0％、ボーナス時払い無しでローンを組んだと仮定した場合、頭金を1割の300万円用意した場合と3割の900万円を用意した場合では、月々の返済額は頭金1割の場合で113833円、頭金3割の場合で88537円となりその差は25000円ほどにもなります。
また総支払額は1割の場合で4397万円、3割の場合で4087万円となり、実に300万円以上の差が出てきてしまいます。
また頭金がゼロや1割と言った場合には金融機関の査定も通りにくくなります。
とは言っても頭金を貯金することは楽なことでは有りません。
このような場合には思い切って親に援助してもらう等と言うのも一つの考え方です。
贈与税の特例などを利用した場合には3500万円までの贈与は非課税となります。

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融資限度額100％でも少し考えてみましょう

web — Fri, 11 Dec 2009 10:52:09 +0000

住宅購入に関しては良く「頭金は最低2割以上」と言われますが、この理由としてかつての金融機関の多くが住宅ローンに関しては融資額の限度額を物件価格の80％までとしていたことによります。
しかし最近では急速に状況が変わりつつ有ります。
特にこのことをはっきりと示しているのが旧住宅金融公庫である住宅金融支援機構のフラット35です。
フラット35は以前は物件価格の80％を上限としていたものが平成18年には90％まで、そして平成21年6月からはとうとう100％まで融資可能と制度の拡充がされてきました。
もちろん民間の住宅ローンでも同様で、最近ではむしろ融資限度額100％の方がポピュラーになりつつ有ります。
では頭金2割以上のルールはもう無視しても良いのでしょうか。
ここでははっきりと、それでも頭金2割以上を用意した方が良いと断言しておきます。
住宅購入の際には前項までに説明したように住宅購入価格以外にも諸費用や引越し費用などまとまった額の出費が必要となります。
頭金2割が用意できない場合にはこうした引越し費用などはもちろん、引越しした後々までローンの支払に影響が出てきます。

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